Actifs finançables

Quels biens peuvent être refinancés ?

Bureaux, sites industriels, murs de commerce, ensembles mixtes : le périmètre est large. Ce qui distingue les dossiers, c’est la liquidité de l’actif plus que sa catégorie.

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Familles

Quatre types

Localisation

France métropolitaine

Seuil

Dès 1 M€

Les familles

Quatre types de biens

Pour chaque famille, ce que les comités regardent en premier.

01BureauxSièges sociaux et plateaux tertiaires, en centre-ville comme en périphérie. La qualité de l’emplacement et la divisibilité des plateaux pèsent le plus.Point fortSelon emplacement, état et occupationPoint de vigilanceVacance locative

02Industriel & logistiqueSites de production, entrepôts et plateformes de distribution. La hauteur libre, l’accès poids lourds et la conformité environnementale sont déterminants.Point fortSurfaces importantesPoint de vigilanceMono-usage

03CommerceMurs de magasins, retail parks et locaux d’activité de proximité. Le flux, la zone de chalandise et la solidité de l’enseigne comptent autant que le bâti.Point fortEmplacement mesurablePoint de vigilanceCyclicité du secteur

04MixteEnsembles associant bureaux, activité et surfaces techniques. Ces dossiers demandent une lecture par lot, parfois une division juridique préalable.Point fortValeur cumuléePoint de vigilanceComplexité du découpage

Critères

Ce qui rend un actif finançable

Un actif se finance à hauteur de ce qu’un tiers accepterait d’en faire s’il devait le reprendre. Six critères structurent cette lecture.

Aucun montant n’est garanti avant expertise de la valeur vénale.

Les encours existants et les conditions de libération des garanties sont analysés pour structurer le refinancement et déterminer la trésorerie nette susceptible d’être dégagée.

Faire qualifier mon actif

Valeur vénale

À partir de 1 M€ en crédit-bail, 5 M€ en fiducie-sûreté.

Liquidité

La capacité du bien à se relouer ou se revendre sans décote lourde.

Emplacement

Zone d’activité établie, accessibilité, environnement économique.

Situation juridique

Titre de propriété clair, sûretés existantes, situation urbanistique régulière.

Environnement

Passif environnemental identifié et, le cas échéant, levé en amont.

Exploitation

Une activité capable de supporter les loyers ou les échéances du financement, selon le montage, sur toute la durée du contrat.

Points de blocage

Ce qui arrête un dossier

Situation locative complexe ou litigieuse, sauf régularisation documentée en amont
Passif environnemental non levé, dont la levée conditionne l’instruction
Irrégularité urbanistique, dont la régularisation est à instruire en amont
Bâtiment mono-usage difficilement relouable

À préparer

Les pièces qui accélèrent l’instruction

Titre de propriété et plans du bâtiment
Comptes des trois derniers exercices
Bail en cours, le cas échéant
État des sûretés inscrites
Plan de financement du projet

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