Refinancez votre immobilier professionnel grâce à la fiducie-sûreté.
La propriété de l’immeuble — ou des titres de la société qui le détient, selon le montage — est transférée à titre de garantie à un fiduciaire. Vous en conservez l’usage économique dans le cadre prévu au contrat.
Qu’est-ce que la fiducie-sûreté immobilière ?
Dans un montage de fiducie-sûreté, la propriété du bien immobilier de votre entreprise — ou des titres de la société qui le détient, selon le montage — est transférée à titre de garantie à un professionnel habilité à exercer la fonction de fiduciaire. Ce transfert juridique sert de garantie à l’obtention d’un financement. Pendant toute la durée du contrat, vous continuez à occuper et exploiter votre bien comme auparavant.
Une fois les engagements remboursés, les biens ou droits transférés sont restitués selon les modalités prévues au contrat. Le transfert est temporaire et à titre de garantie uniquement : votre bien reste dans un patrimoine fiduciaire dédié, distinct du patrimoine du fiduciaire lui-même.
Mécanisme en quatre temps
Vous transférez la propriété du bien, ou des titres qui le portent, à un fiduciaire à titre de garantie.
Le transfert sert de garantie pour l’obtention d’un financement.
Vous remboursez le financement tout en conservant l’usage du bien.
Une fois les engagements remboursés, les biens ou droits transférés sont restitués selon les modalités prévues au contrat.
Pour quels besoins ?
La fiducie-sûreté est particulièrement adaptée pour les situations suivantes.
Refinancer vos murs pour financer une opportunité de croissance ou un besoin de trésorerie significatif.
Racheter des parts sociales ou financer une réorganisation capitalistique.
Sécuriser une dette corporate ou refinancer un passif bancaire de manière maîtrisée.
Conserver l’usage économique de vos actifs tout en optimisant votre structure financière.
Qui est concerné ?
La fiducie-sûreté s’adresse aux entreprises patrimoniales, groupes industriels, foncières et holdings disposant d’un actif immobilier significatif.
Opérations à partir de 5 M€ de valeur vénale de l’actif. Ce seuil s’explique par la complexité juridique inhérente au dispositif : constitution du patrimoine fiduciaire, gouvernance, publications légales, suivi annuel. En dessous de ce seuil, le crédit-bail immobilier sera généralement plus adapté.
Les avantages de la fiducie-sûreté
Un outil de haut de bilan pour les entreprises disposant d’actifs immobiliers significatifs.
- Transfert dans un patrimoine d’affectation autonome — protégé des risques d’insolvabilité du fiduciaire
- Restitution des biens ou droits transférés selon les modalités prévues au contrat
- Restitution selon les modalités prévues au contrat
- Conservation totale de l’usage et de la valeur économique du bien
- Possibilité de céder ou refinancer le bien pendant la durée du contrat (sous accord du fiduciaire)
- Structure adaptable aux montages complexes (SCI, holding, groupes)
- Outil de haut de bilan, adossé à un crédit qui reste une dette de l’entreprise
- La fiducie-sûreté constitue la garantie du financement
Neutralité fiscale du transfert
Sous réserve des conditions du régime de neutralité fiscale applicable, la mise en fiducie peut être réalisée sans imposition immédiate de la plus-value au titre du transfert.
Cet intérêt est particulièrement marqué pour un immeuble fortement amorti, dont la valeur nette comptable est faible par rapport à sa valeur vénale.
- La plus-value n’est pas effacée : elle est différée, non supprimée.
- Les frais et droits éventuels liés à l’opération restent dus.
- Le montage suppose des coûts de suivi : gestion du patrimoine fiduciaire, reporting, obligations déclaratives annuelles.
- Le contrat impose des obligations d’entretien, d’assurance et d’information pendant toute sa durée.
- En cas de défaut de remboursement, le fiduciaire peut réaliser l’actif dans les conditions prévues au contrat : la perte du bien est définitive.
Ces effets dépendent de votre situation et du montage retenu. Ils doivent être validés avec vos conseils fiscal et juridique avant tout engagement.
Comment fonctionne notre accompagnement ?
De la qualification de votre actif jusqu’au déblocage des fonds, nous vous accompagnons à chaque étape.
Vous renseignez les caractéristiques de votre actif et votre besoin. Notre outil analyse votre situation en quelques minutes.
Bluelease étudie votre situation et vous recontacte pour discuter des options possibles.
Structuration personnalisée selon votre actif, votre forme juridique et vos objectifs patrimoniaux.
Suivi juridique, notarial et financier jusqu’au déblocage des fonds. Un interlocuteur unique tout au long du processus.